Update Magazine I/2022
In den Nischen des Immobilien - reißbretts
Stein, Beton – unbeweglich? Von wegen. Der Immobiliensektor wandelt sich. Während der Pandemie rutschte zum Beispiel der ohnehin schon angeschlagene Einzelhandel noch tiefer in die Krise. Dafür konnten Logistikimmobilien ihren rasanten Aufstieg weiter beschleunigen. Doch nicht nur der Immobiliensektor selbst hat sich stark verändert und weiterentwickelt, sondern auch das Anlagesegment Real Estate Private Debt. Lohnt sich diese Assetklasse für institutionelle Anleger? Vielleicht sogar mehr denn je?
Von Pandemie bis Inflation
In Zeiten niedriger Zinsen haben immer mehr Inves - toren ihren Anlageschwerpunkt auf Private Markets und hier auf Immobilienfinanzierungen gesetzt. In vergangenen Krisen hat sich der Immobilienmarkt insgesamt als widerstandsfähig erwiesen und somit seine Attraktivität für Anleger, die mit einem langfris - tigen Anlagehorizont stabile Renditen anstreben, untermauert. In einer Preqin-Studie vom November 2021 gaben 90% der befragten Anleger an, ihre Al - lokation im Bereich Real Estate beizubehalten oder ausbauen zu wollen.
Die Pandemie hat jedoch in einigen Sektoren Spuren hinterlassen, v. a. im Einzelhandel und im Hotelge - werbe. Volatilität ist nicht die Ausnahme, sondern die Regel. Sei es die Pandemie der letzten zwei Jahre oder aktuell auch die Invasion in die Ukraine. Ereignis - se wie diese haben die Unsicherheit bei den Anlegern weiter erhöht. In einer Zeit hoher Teuerungsraten und erheblicher Ungewissheit über künftige Inflations - trends können Immobilien als Anlageklasse eine langfristige Absicherung gegen deren negative Aus - wirkungen bieten. Portfolios, die über verschiedene Segmente und Regionen diversifiziert sind und kon - tinuierlich weiterentwickelt werden, sollten hierbei am besten positioniert sein, um dem Inflationsdruck bei gleichzeitig attraktiven Renditen trotzen zu kön - nen. Der Fokus auf Immobilienfinanzierungen könnte dabei besonders attraktiv für all jene Investoren sein, die nach der über einer Dekade andauernden positiven Marktphase mit gemischten Erwartungen in die Zukunft blicken.
Mit einem entsprechend breit aufgestellten Portfolio kann man hier gegensteuern. Büroimmobilien mit flexiblen Raumkonzepten konnten auch in der Pan - demie am Markt bestehen. Auch Logistikimmobilien spielen eine wichtige Rolle beim Portfolioaufbau und sollten auch mittel- bis langfristig weiter gefragt sein. Darüber hinaus können auch Anlagen in Wohnimmo - bilien in gefragten Regionen, Studentenwohnheime oder auch spezialisierte Immobilien wie Forschungs - zentren oder Technologieparks einen relevanten Beitrag zur globalen Diversifizierung des Portfolios institutioneller Anleger leisten.
Steigende Nachfrage nach Private Debt
Die Nachfrage nach Private Debt hat in den letzten Jahren erheblich zugenommen und sich weiter beschleunigt. Heute hat Private Debt einen festen Platz im Portfolio vieler institutioneller Anleger. Die Allianz ist bereits seit 100 Jahren, als sie zum ersten Mal eine Baufinanzierung vergeben hat, im Bereich der Immobilienfinanzierungen aktiv. Zudem gehört die Allianz mit Neuzusagen von durchschnittlich 5 Mrd. EUR pro Jahr zu den größten Investoren weltweit in Private Debt-Fonds. Ein signifikanter Teil dieser Investitionen fließt in Fonds mit Fokus auf Immobilienfinanzierungen.
Für viele institutionelle Anleger ist Private Debt als Ergänzung bzw. auch als Ersatz für festverzinsliche Anlagen interessant, da sie das Potenzial für Zusatzerträge bei gleichzeitig geringerer Volatilität und niedrigeren Verlustraten bietet. Diese Eigenschaften haben sich auch in den turbulenten Marktphasen bei Ausbruch der Pandemie sowie in der darauffolgenden Erholung bestätigt und erklären die attraktive Risikokapitalunterlegung der Assetklasse für viele institutionelle Anleger. Darüber hinaus bietet Private Real Estate Debt durch die geringe Korrelation zu traditionellen Anlageklassen eine Diversifikation für Investoren, deren Portfolio noch immer stark in diesen Segmenten verankert ist.
Die Fähigkeit, in Transaktionen einzugreifen und diese bei Bedarf umzustrukturieren, ist eine wesentliche Voraussetzung für den Erfolg als Private Debt-Anleger, aber sie erfordert ein hohes Maß an Fachwissen. Für Anleger, die sich neu in Immobilienfinanzierungen engagieren wollen, ist der Aufbau dieses Know-hows und der Erfahrung jedoch nicht so einfach zu bewerkstelligen. Partnerschaften mit Anlegern, die hier auf langjährige Erfahrung und eine entsprechende Erfolgsbilanz zurückblicken, können den Einstieg erleichtern.
"Die Allianz gehört zu den größten Investoren weltweit in Private Debt Fonds."
ESG als Innovationstreiber für Werterhalt
Der Schlüsselbegriff „ESG“ ist insbesondere im Immobiliensektor schon seit längerem ein Thema. Viele Innovationen wurden und werden hier bereits umgesetzt. Investoren achten auf moderne und effiziente Energielösungen für ihre Objekte, moderne Raumkonzepte, nachhaltige Baustoffe und E-Mobilität, die der veränderten Arbeits- und Lebenswelt Rechnung tragen. Diese grüne Transformation bedingt zwar erhebliche Investitionen in das Portfolio, erhöht aber auch signifikant dessen Attraktivität und Werterhalt und passt damit besonders gut zur langfristigen und nachhaltigen Anlagestrategie vieler Investoren.
Auch der gesellschaftliche Aspekt ist vielen Investoren in dieser Anlageklasse wichtig. Soziale Bedenken können das politische Risiko von Real Estate-Investitionen erhöhen. Dieses kann sich auch je nach Region erheblich unterscheiden. Zum gesellschaftlichen Wandel gehört auch die Digitalisierung, die den Immobiliensektor stark umtreibt und sich insbesondere in der Pandemie im gestiegenen Bedarf an Glasfaserinternet geäußert hat, aber auch in der stärkeren Anbindung ländlicher Gebiete, deren Attraktivität zunehmen konnte.
Alles andere als immobil – Real Estate Private Debt
Langfristigkeit heißt immer auch Nachhaltigkeit. Für institutionelle Anleger bedeutet dies, Trends und Innovationen antizipieren zu können, um in Krisen agieren und auf Marktveränderungen flexibel reagieren zu können. Immobilienfinanzierungen können im Bereich Private Debt eine spannende Ergänzung für die Diversifikation im Bereich alternativer Anlagen bieten. Ein langfristiger Anlagehorizont unter Berücksichtigung von ESG-Aspekten und ein breit aufgestelltes hochwertiges Portfolio können dann auch auf lange Sicht den Unterschied machen.
